بقلم: إيلي ملكي، نائب الرئيس لتطوير الأعمال، مجموعة فنادق راديسون، الشرق الأوسط وقبرص واليونان وباكستان
واجهت بيئة الاستثمار في المجال الفندقي عددا من التحديات التي فرضتها جائحة كوفيد – 19. وعلى الرغم من أن الجائحة لم تسهم في تغير العقارات المخصصة للقطاع الفندقي على المدى الطويل، إلا أنها أظهرت أهمية عناصر مهمة في القطاع الفندقي مثل المرونة في التصميم، وأهمية النظافة والتعقيم والقيام بأنواع استثمار أكثر مرونة معروفة لدينا على مدى عدة سنوات من العمل في هذا القطاع ومعاناة عدة حالات من الركود فيه. وفيما يلي يطرح السيد/ إيلي ملكي، نائب الرئيس لتطوير الأعمال لدى مجموعة فنادق راديسون العالمية، أفكاره على شكل عشرة نصائح هامة للاستثمار في المجال الفندقي، والتي يمكن للمستثمرين المهتمين وضعها موضع التطبيق على مدى الأشهر القادمة:
الإستثمارات العقارية الفندقية تنطوي على ميزة
يجب ألا نقارن بين العقارات المستخدمة في تشييد الفنادق بتلك المستخدمة في إقامة المجمعات السكنية وغيرها من الاستثمارات الأخرى. إذ أن هناك فئة من الأصول ( العقارات ) التي يمكن اعتبارها أكثر تقلبا من حيث القيمة، وذات عائد أعلى في الأسواق التي تفتقر إلى العرض المناسب من تلك العقارات،وكذلك في أسواق مشبعة بالعقارات المخصصة لمشاريع الإسكان مثلا. أيضا، تتميز العقارات ذات الاستثمار الفندقي بقدرتها على تحقيق تدفق نقدي منتظم، مع إمكانية التخارج منها بمجرد انتعاش السوق وارتفاع أسعار تلك العقارات من جديد…
تنويع المحفظة الإستثمارية
الفخامة ليست دائما الخيار الاستثماري الأنسب. ففي بعض الأسواق، يمكن أن تكون الفخامة مطلوبة في البداية فقط، ولكن ليس لكل الاستثمار. والحل، هو الاستثمار بفئات أصول متنوعة ( ذات حجم متوسط وفاخر وفاخر جدا ) وكذلك فئات شقق كاملة الخدمات، وفنادق المدن والمنتجعات التي يمكن أن تشكل استراتيجية استثمارية أكثر توازنا. لا شك في أن مصادر الطلب على العقارات وتقسيماتها وموسميتها تتفاوت تبعا لنوع الاستثمار الفندقي ومكانه، ومن هنا، يصبح التنويع مصدرا لإيراد أعلى على الاستثمار.
التركيز على فئات الأصول العقارية الفندقية ذات القيمة الأقل تقلبا
إتضح لنا أنه خلال حالات الكساد التي تضرب القطاع العقاري الفندقي، فإن الفنادق المتوسطة الحجم والرخيصة يمكنها الاستفادة من قيم العقارات الفندقية العالية والمستقرة بسبب الطلب المتغير والأسعار المعقولة وبنية التكلفة الميسرة ومناعتها من التأثر بحالة الكساد. لقد لاحظنا أن العديد من الشقق كاملة الخدمات تحافظ على مستويات أعلى من الإشغال إلى جانب فترات سكنى ثابتة على المدى المتوسط والبعيد، ومخاطر تشغيلية أقل وتكلفة أكثر جاذبية من تكاليف الفنادق الرخيصة. أيضا، لاحظنا وبصورة أكبر من أي وقت مضى مدى جاذبية المنتجعات وأهمية المساحات الخارجية والشاسعة وخيارات الترفيه والخدمات وقوة الطلب على الترفيه. أيضا، علينا ألا نقلل من قيمة الطلب المتزايد على الفنادق الراقية والمنشآت الحديثة،وبخاصة مع زيادة جاذبية العقارات الفندقية أكثر وأكثر. أيضا، المساحات المخصصة للعمل المشترك فرضت تأثيرها على تصميم الفنادق بقدر تأثيرها على نماذج العقارات الفندقية المخصصة للمكاتب أكثر من أي وقت مضى.
لا تستغن عن الخبراء
يعد فريق العمل المؤهل العامل في أي من المشاريع الفندقية مهما على صعيد تصنيف الفندق كأصل عقاري ضمن الميزانية بحسب المعايير وبحسب الوقت. إذ بدون هذا الفريق، سوف يجد الملاك أنفسهم مجبرين على معالجة الأخطاء وإجراء التعديلات بصورة دائمة والتي من شأنها التسبب بحالات التأخير وازدياد التكاليف. أيضا، فإن تعيين فريق غير مؤهل قد يجلب بعض الوفورات المالية اليوم، ولكنه قد يتسبب بتحويل تلك الوفورات إلى خسائر من جراء عمليات إعادة التصميم والتأخيرات وهبوط الإيرادات بصورة كبيرة في نهاية المطاف.
عليك بالمساكن ذات العلامة التجارية، ولكن كن حذرا !
هناك استراتيجيات تمويلية أخرى يمكن اللجوء إليها مثل بيع المساكن ذات العلامات التجارية لأطراف ثالثة من المستثمرين. وهذه الاستراتيجية يمكن أن تساعد في تمويل بقية عمليات التطوير الفندقي. وهذا بلا شك أمر ينطوي على جاذبية وخاصة في المناطق التي يسعى فيها المستثمر لتأمين منزل ثان أو منزل لقضاء إجازته فيه،يكون ذا علامة تجارية عالمية للاستفادة منه ومن المنشآت ووسائل الراحة المرتبطة بتلك العلامة. وهنا، فإن الأقساط المحصلة على مثل هذه المساكن تصل بالمتوسط إلى حوالى 35% بالمقارنة مع المساكن المستقلة الأخرى التي لا تحمل أي علامات معروفة، علما بأن هذه الأقساط تعد أعلى بكثير في الأسواق ذات العرض المحدود من تلك المساكن، مع الملاحظة أن التقييم الدقيق ضروري جدا لفهم الفرص المتاحة في السوق، وفيما لو كان هناك طلبا على مثل هذه المساكن أم لا، وما طبيعة هذا الطلب. ولهذا،ينصح بالاستعانة بمستشار قانوني للتعرف على الصيغة القانونية الأنسب والقوانين المحلية ذات الصلة، والاحتفاظ بخط الرجعة أو وسيلة تخارج مناسبة في االحالة التي قد تكون فيها أسعار بيع مثل هذه المساكن دون المأمول.
لا تنس المساحات المخصصة لتناول الطعام والشراب والإجتماعات
تعد المساحات المخصصة للطعام والمشروبات والإجتماعات والاحتفالات ضمن المسكن من الأمور الهامة في العقارات الفندقية نظرا لأنها تسبغ طابع التنوع والخيارات المتعددة، سيما وأنها باتت من الأمور التي هي محل تنافس بين الشركات العقارية المستثمرة. وربما في بعض الحالات، يمكن للمستثمر تأمينها من شركات خارجية وتفويض جهة خبيرة لإدارتها بصورة احترافية. ولكن يجب التنبه إلى أن التركيز بصورة مبالغ فيها على مثل هذه الخدمات من شأنه أن يزيد مخاطر الإستثمار، وقد يجعل الإيراد المتوقع من وراء تأجير مثل هذه الخدمات – والذي يعد به طرف ثالث – يمكن أن يكون جيدا فقط على الورق وليس على أرض الواقع. وقد ثبت بالتجربة أن الفنادق الكبرى التي ليس لديها أماكن كافية لعقد الإجتماعات والفعاليات تعرضت لخسارات على صعيد الإيرادات أدت بها إلى أن تتأثر بسببها معدلات الإشغال الوسطية بصورة غير مباشرة في النهاية. باختصار، لا تتهيب كمستثمر من تخصيص خدمات تعنى بالفعاليات والمؤتمرات والحفلات لأن الفنادق ينبغي عليها أن تركز ليس فقط على استقطاب النزلاء لاستخدام تلك الخدمات، بل على المجتمع المحلي أيضا للبقاء في حالة تنافسية جيدة.
فكر على المدى الطويل
لا تدع حالات الكساد التجاري وظروف طارئة مثل كوفيد – 19 تمنعك من الإستثمار. فالاستثمار العقاري الفندقي اعتاد العمل في ظل دورات اقتصادية متغيرة. وهذه هي طبيعة الحياة والاقتصاد. لا تبق على حال، بل هي دائمة التغير. والاستثمار الأنسب هنا هو ذلك الاستثمار الذي ينطوي على قدر عال من المرونة الكافية للتغلب على المصاعب وحالات الكساد التجاري والعودة بعد ذلك إلى الاستفادة من حالة الانتعاش.
فتش عن القروض والحوافز والمساعدات المنخفضة التكاليف
من السهل الحصول على القروض في العديد من الأسواق. ولهذا لا تتغافل – كمستثمر – عن مثل تلك القروض إن كانت بفوائد منخفضة، والتي يمكنك الاستفادة منها في تعزيز القيمة النهائية لاستثمارك الفندقي والتقليل من المخاطر المالية. في الدول التي تقدم فيها الصناديق والحكومات المساعدات والقروض والحوافز بهدف تشجيع الاستثمار في القطاع السياحي في حالات الركود، يمكن للمستثمرين الاستفادة من الإعفاءات الضريبية ومعدلات الفائدة المنخفضة والمساعدات المتدنية التكاليف التي لا يمكنهم الحصول عليها بسهولة بعد انتعاش السوق وعودته إلى ما كان عليه.
إستثمر بمسؤولية
يعد الاستثمار المستدام اليوم ضروريا بالنسبة للفنادق العالمية والعديد من الأسواق والحكومات التي تشجع الإستثمار وبخاصة مع تطور طبيعة المشاريع الفندقية والسياسات والقوانين المنظمة لذلك الاستثمار. لا شك في أن الاستثمار العقاري الفندقي عندما يدار بصورة مسؤولة سوف ينجح في التقليل من التكاليف التشغيلية المرتبطة باستهلاك الطاقة والمياه والمصاريف الأخرى، والاستفادة أيضا من الإعفاءات الضريبية الحكومية عندما يكون الاستثمار معتمدا على الطاقة النظيفة والبديلة مثلا. ولكن علينا أن نتذكر أن الاستثمار المسؤول غير منصب فقط على إنقاذ كوكب الأرض من التلوث، بل مساعدة المجتمعات التي تحتضن هذا الاستثمار وتقديم الدعم المباشر لها.
البحث عن المشغل المناسب
يجب ألا ينظر المستثمر فقط إلى أفخم سلسلة فنادق ذات أسعار متدنية أو أفضل منشآت واعتبارها الدافع وراء اتخاذه لقرار الاستثمار، بل إيجاد العلامة التجارية الأنسب للسوق والموقع، والبحث عن الشريك والمشغل الأنسب والقادر على زيادة القيمة المضافة للاستثمار العقاري الفندقي، وخلق علاقة صحية تتخطى القيمة المالية للاستثمار وعوائده في إطار إتفاق بعيد الأمد. وهنا، يمكن الاستعانة باتفاقيات الترخيص إن كان لمالك الاستثمار خبرة تشغيلية، أو إيكال أمر التشغيل لطرف ثالث ( العلامة البيضاء ) إن كان الأمر مجديا من الناحية المالية.
وأخيرا، فإن كانت هناك حسنات لكوفيد – 19، فإنه قد أكد على ضرورة تحلي الاستثمارات الفندقية بالمزيد من الجاذبية والراحة والمعايير التشغيلية والصحية على صعيد النظافة والتعقيم. كما أنه ذكر كل مالك ومستثمر فندقي بأهمية وفائدة العمل في إطار اسم تجاري معروف عالميا، وهو أمر تفتقده عادة الفنادق التي تعمل بصورة مستقلة ودون اسم تجاري شهير يميزها من حيث إرشادات التطوير والتصميم المستدام والخبرة التشغيلية والتنافسية على صعيد شبكة التوزيع والخدمات العالمية التي تتمتع بها.